雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县…、徐闻县发展改革部门会同同级住房城乡建设主管部门制定当地实行政府指导价的物业服务收费标准。

　　第二十五条物业服务人应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

　　除前款规定外•，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当根据法律、法规以及管理规约由业主大会决议•●。业主大会未成立时，可经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意或者由街道△、社区指导调整。

　　普通住宅前期物业服务至少包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务…、绿化养护等五项，市区具体服务标准详见《湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（附件1）◆。该附件将各项目服务内容分为基本服务和分级服务，基本服务必须执行，未达标准不得收费▪◆；分级服务细分为五级，级别越高服务内容越完善，收费标准也相应提高。以综合管理服务为例，一级服务有更全面的管理制度、更高频率的社区活动组织以及更严格的满意度调查要求●-，其收费标准也高于其他级别。

　　普通住宅前期物业服务收费-…•，由建设单位对照政府指导价标准，根据物业特点和服务要求，选择服务项目级别、服务内容，确定收费标准•，依法通过招投标或其他经住房城乡建设主管部门批准的方式选聘物业服务人=•▪，并在前期物业服务合同中按规定约定前述内容。其中=▪■，前期物业服务收费不得超过政府指导价▼，下浮不限。

　　第十六条物业服务人对住宅物业装修工人实行持证管理的=◆，可以向住宅物业装修单位按制作工本标准收取出入证工本费或押金•。

　　物业服务人对装修工人实行持证管理的，可按制作工本标准收取出入证工本费或押金●■，不得向其他来访人员收取费用；住宅装修产生的建筑垃圾清运费用实行市场调节价。

　　附件1《湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》详细列出了不同服务项目和级别对应的收费标准及服务内容，为前期物业服务收费提供了具体依据◆。

　　普通住宅依规划或合同配套的智能门禁系统纳入开发建设成本▪=，不得另行收费。物业服务人应为每户免费配备不少于5张门禁卡，采用人脸识别的需遵守相关法律规定，交付使用后新配置或升级改造智能门禁系统的费用及门禁卡配备数量由业主共同决定▪=，增购门禁卡可适当收取工本费…。

　　第二十九条物业服务人应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

　　新建普通住宅销售时，建设单位应当将上述公示内容作为商品房销售明码标价的内容，在销售场所显著位置进行公示。销售现场公示情况形成台账留档备查。

　　第十九条物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定△。

　　住宅小区内，物业服务人办公及生活用水电、停车场等特定场所用水电、利用共用部位经营的用水电等不得向业主分摊；住宅大楼内公共设施设备共用水电及小区路灯用电费用，应单独计量并由业主合理分摊。分摊费用需单独列账并定期公布，业主有异议可申请第三方审计。

　　第十八条物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的◆△，可向委托单位收取手续费●，不得向业主或物业使用人收取手续费或水电周转金。新建小区供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营单位应当服务到最终用户■。

　　政府指导价：适用于业主大会成立之前的普通住宅（含自有产权车位、车库）前期物业服务收费★。

　　（二）住宅小区停车场、绿化物养护◆★、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用不得向业主分摊。

　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则■。

　　第十一条实行市场调节价的物业服务收费具体标准由业主与物业服务人双方协商确定，并在物业服务合同中约定。

　　（六）向业主分摊的公共设施设备共用水、电费•-▪，应单独列账★●，按缴费周期向业主公布水电用量、单价、总金额及各业主分摊的金额等情况，公布时间不得少于30天。业主对分摊费用有异议的，可申请第三方审计。

　　各项目的服务内容分为基本服务和分级服务两类，其中基本服务为必须执行的内容，未达到基本服务标准的该项不得收费▼；分级服务细分为五级，级别至高为一级●▪△，至低为五级，没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。各项目下不同级别服务标准可自由组合。

　　第二十二条业主违反约定过期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付•■★，合理期限届满仍不支付的•，物业服务人可以通过向人民法院提起诉讼等方式解决。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。

　　物业服务人接受委托代收供水★•▼、供电等费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取；提供合同约定以外的服务，收费标准由双方协商确定；利用物业共用部位、设施设备经营的获利归全体业主共有，扣除成本后应缴入业主共有资金账户。

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　　第三十三条本办法自印发之日起施行，有效期三年。2011年12月14日原湛江市物价局和原湛江市房产管理局印发的《关于印发湛江市物业服务收费管理规定的通知》（湛价〔2011〕172号）、《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》（湛价〔2011〕173号）同时废止。

　　第十五条对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，应纳入商品房开发建设成本，不得再向业主另行收取费用-。物业服务人应当为每户业主免费配备不少于5张门禁卡。使用人脸识别的门禁系统的，应免费为业主或物业使用人录入相关信息，不得以门禁系统具备人脸识别等功能拒绝配备门禁卡。采用人脸识别的▪…•，应遵守《中华人民共和国个人信息保护法》等相关法律法规的规定。普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区业主依法共同决定。

　　除前款向住宅物业装修单位收取装修工人出入证押金和工本费外△-•，物业服务人不得擅自向进入物业服务区域为业主提供配送、维修、安装△★、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用●=。

　　物业服务人应加强价格自律，在显著位置公示相关服务信息，新建普通住宅销售时建设单位应将公示内容作为商品房销售明码标价内容。

　　第二十一条业主应当自签署物业交付文件之日起■●，按照合同约定交纳物业服务费和共用设施设备水电分摊费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。物业服务存在重大瑕疵时，业主可依法向人民法院起诉==…，申请调整或减免费用。

　　第二条本办法所称物业服务收费★，是指物业服务人按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修▪▼…、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用△=▼。

　　第1条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》以及《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》（粤价〔2010〕1号）、《广东省发展改革委 广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897号）、《湛江市物业管理办法》（湛府规〔2024〕8号），结合我市实际，制定本办法●。

　　湛江市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定市区（赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济技术开发区）实行政府指导价的物业服务收费标准；雷州市▪▼△、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县相关部门制定当地标准▼，且收费标准会根据经济运行情况适时调整。

　　第六条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费…•”）实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价△。

　　业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务人以不盈利为原则可适当收取制作工本费★。

　　第三十二条保障性住宅物业服务收费参照普通住宅前期物业服务收费标准执行★-▼。住房保障主管部门可根据保障对象△△▼、保障房房源等实际情况▼，对保障对象物业服务费给予优惠，具体方式由住房保障主管部门确定…。

　　（三）在住宅小区内利用共用部位、共用设施设备开展多种经营活动的水•••、电费用，由该项经营获利列支•，不得向业主分摊▼。

　　市区具体服务标准参见《湛江市市区普通住宅配套自有产权车位前期物业服务收费政府指导价标准》（附件2）。

　　5月22日，湛江市发展和改革局…、湛江市住房和城乡建设局联合印发《湛江市物业服务收费管理办法》◆-，该办法也于印发之日起正式执行。

　　附件2《湛江市市区普通住宅配套自有产权车位前期物业服务收费政府指导价标准》明确了各类车位的前期物业服务收费范围，便于业主和物业服务人约定车位服务收费■。

　　市场调节价：适用于别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费▼▪。

　　物业服务人不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门应当及时协调处理。其中，对涉及政府指导价标准的投诉，由发展改革部门协调处理。在处理过程中★，发现涉嫌价格违法行为的，将线索移交市场监督管理部门查处。对政府指导价标准有疑义的，由发展改革部门负责解释。

　　《湛江市发展和改革局 湛江市住房和城乡建设局关于印发湛江市物业服务收费管理办法的通知》

　　（四）住宅大楼内水泵、大堂▪▼★、走廊、楼梯、电梯等公共设施设备的共用水、电费用，应单独设置计量表，由本楼业主合理分摊。物业服务合同中约定不需要业主分摊的，按约定执行。

　　（一）住宅小区物业服务人办公及生活等自用水▪、电◆，必须单独设置计量表，其费用由物业服务人负担●…，不得向业主分摊。

　　包干制是指业主向物业服务人支付固定物业服务费用■，盈余或者亏损均由物业服务人享受或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出…★◆，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第八条普通住宅前期物业服务应当至少包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，市区具体服务标准参见《湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（附件1）。

　　第二十六条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务人名称、物业性质及依据、项目名称、服务内容■=、收费标准、计费方式、计费起始时间等内容，接受业主=、物业使用人的监督-。

　　第十七条业主对其住宅物业进行室内装修的，产生的建筑垃圾清运费用实行市场调节价管理。

　　（五）住宅小区范围的路灯用电费用，应单独设置计量表，由小区所有业主合理分摊。物业服务合同中约定不需要业主分摊的-，按约定执行•■。

　　业主应自签署物业交付文件之日起，按合同约定交纳物业服务费和共用设施设备水电分摊费用◆，不得以未接受服务为由拒绝支付，物业服务存在重大瑕疵时可依法申请调整或减免。过期不支付的，物业服务人可催告，合理期限届满仍不支付的可通过法律途径解决★▼，且物业服务人不得采取停止供电-△△、供水等方式催交◆-。尚未出售或未交付的物业，其服务费由建设单位全额交纳；建设单位对前期物业服务收费作出减免承诺的，由建设单位足额交纳。

　　经十五届市政府第109次常务会议和市委十二届第154次常委会会议审议通过，现将《湛江市发展和改革局 湛江市住房和城乡建设局关于湛江市物业服务收费管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

　　《办法》的实施将进一步规范湛江市物业服务收费行为△★，保障各方合法权益•▪•，促进物业服务行业健康发展。

　　各县（市、区）发展改革局-△…、住房城乡建设局-=，经开区发改科工贸局=•●、经开区住建交通城综局•▪，各物业服务企业：

　　《办法》适用于湛江市行政区域内的物业服务收费行为。物业服务收费需遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则▼●■。业主与物业服务人可采取包干制或酬金制约定物业服务费用，其中包干制下盈余或亏损由物业服务人承担，酬金制则是在预收资金中提取酬金，其余用于约定支出，结余或不足由业主承担。

　　第十二条自有产权独立车位（车库）的前期物业服务收费可按车位（车库）的数量计收▪■，也可按法定产权面积计收。未确定产权面积的应以有相关资质的机构出具的测绘面积为准。

　　第十三条普通住宅物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积•，建筑面积以不动产权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。尚未办理不动产权证的，建筑面积暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，建筑面积暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。在不动产权登记明确建筑面积后，物业服务收费多退少补。

　　为规范湛江市物业服务收费行为△，保障业主和物业服务人合法权益，湛江市发展和改革局••、湛江市住房和城乡建设局联合制定《湛江市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》），自印发之日起施行，有效期三年。以下是对该《办法》的详细解读。

　　第二十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当由业主依法共同决定★▼◆，所得获利归全体业主共有•=■。物业服务区域的共有部分产生的获利，在扣除合理成本后应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户。

　　第十条前期物业管理阶段▪，在保持原服务标准不变的前提下，物业服务人自愿降低收费标准的，应当与业主签订书面补充协议确定新的收费标准。

　　湛江市发展和改革局 湛江市住房和城乡建设局关于印发湛江市物业服务收费管理办法的通知

　　第二十七条物业服务人代为收取、保管共有获利资金的，应当独立建账▼，每季度在物业服务区域内显著位置公告共有部分获利的收支账目。

　　自有产权独立车位（车库）的前期物业服务收费可按车位（车库）数量或法定产权面积计收■，未确定产权面积的以相关机构测绘面积为准。市区具体服务标准参见《湛江市市区普通住宅配套自有产权车位前期物业服务收费政府指导价标准》（附件2），其中地下（室内）停车场车位收费标准为50-80元/月，架空层★●•、露天车位为30-40元/月，电动自行车（摩托车）位为4-10元/月，具体收费方式和标准由双方在合同中约定•●▪，按面积计收的单个车位收费不得超过标准上限。

　　物业服务人代为收取■★、保管共有获利资金的，应独立建账并定期公告收支账目，同一服务人服务多个区域的，成本和收支应分别核算。

　　住房城乡建设主管部门指导△、监督物业服务人履行职责，牵头评估服务质量■；发展改革部门负责协调处理涉及政府指导价标准的投诉及解释工作★…；市场监督管理部门依法查处物业服务人的价格违法行为■•。

　　第二十三条物业服务区域内尚未出售或者已出售但未交付给业主的房屋、车位等物业，其物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

　　第二十八条物业服务人应当健全内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一服务人同时服务于多个物业服务区域的，物业服务成本和收支应当按物业服务区域分别核算。

　　第三十条住房城乡建设主管部门指导…=…、监督物业服务人依照本市规定的标准、规范履行物业服务职责，牵头对物业服务质量进行评估，加强物业服务行业管理。

　　第七条市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门根据不同类型及服务内容制定市区（赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济技术开发区-=，下同）实行政府指导价的物业服务收费标准。

　　第二十四条建设单位对业主的前期物业服务收费作出减免承诺或约定的，由建设单位向物业服务人足额交纳。

　　湛江市发展和改革局 湛江市住房和城乡建设局关于湛江市物业服务收费管理办法（试行）